第二章：英国房产所有权

英国房产投资要考虑到房产所有权，因为根据所有权不同，房屋的租赁年限也是不同的。英国房产投资的优势之一就是其房屋投资类型的多样性。下面将详细介绍英国法律中描述的房产所有权（土地使用权）的不同定义。

英国房产主要分为新房和旧房两大类，由于历史原因，在英国各个年代留下来的房屋很多，则其性质划分更为细化。房屋的年代，户型，结构等多个原因，直接和房产的价格属性有着紧密关系。根据不同属性的房产所有权，房屋的所有权及其租赁年限都会有所区别。所以，英国房产类型具有多样性也是其投资的优势之一。下面将详细介绍英国法律中描述的房产所有权（土地使用权）的不同定义。

2.1 永久产权（Freehold）

所谓永久产权房，是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。产权人可以依照法律自由使用，出租，抵押，或转让房产。转让房产后，永久产权会被依法转交给下一任房主。英国大部分别墅都属于永久产权房。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限，属于产权人的终身财产，财产一般会不断升值，并能世代传承。

2.2 土地租借权（Leasehold）

所谓土地租借权，是指买家对房屋拥有所有权，但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有。买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限，续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明。此类房屋缺点在于在土地租借年限临近的时候转让房子，房价会随之明显降低。并且在改建，转让或是转租之前，必须取得土地所有人的同意。

有一些土地租借协议对买家如何使用所购房屋附有特殊的额外规定，例如禁止过度噪音等。但买家千万不要因此排斥选购只有土地租借权的房屋。原因如下：

1. 英国的土地租借年限一般都很长，一些长达 999 年，125 年的租约是最常见的。

2. 英国法律允许延伸到期的土地租赁契约。英国法院严格监管所需缴纳的土地租金，确保了租金的合理性。

3. 土地租借协议的额外规定一般都非常合理，其起草的主要目的在于确保邻居的正常生活秩序与生活质量。

所以在房屋所有及使用的实际操作中，多数情况下，可以续约的土地租借产权与永久产权区别不大。

除以上两种方式的产权外，在英国，还可通过两种不同的形式与他人共同拥有一套房产的所有权。分别是：共有产权（Joint Ownership）和股份产权（Shared ownership）。

2.3 共有产权（Joint Ownership）

共有产权是指共同分担押金，共同偿还所有权抵押贷款和各类日常开支。选择通过共同所有权这一产权类型拥有一套房产，也是帮助一部分人成功购房的方式之一。在某些情况下，甚至可以帮助有些人在居住条件上得到一个较大的改善或居住在一个更为理想的区域。共有产权较为常见，也是大多数购房者会涉及、考虑的一种产权所有方式，其最典型的例子就是夫妻共同署名，拥有一套房产。

当你在考虑这种产权所有方式时，即与他人一同拥有一套房产，你需要一份共同所有权的抵押贷款并签署共同所有权协议。朋友、家人或是其他适合的投资伙伴都是可行的共有产权合伙人之一。

共有产权购买房产的优势是什么？

1. 与他人共同分担押金，减少在购房初期的投入。

2. 与他人共同偿还每月的抵押贷款。

3. 与他人共同分担初期的投入，如律师费等。

4. 是一种对于未来的投资行为，而不仅仅是支付眼前的租金。

5. 出售房产时，如果该房产增值，你也可以获得一定的利润。

6. 虽然是与他人共有产权，但也是属于你自己的房产。

7. 如果条件允许，可以选择提早还清抵押贷款，这样可以省掉一部分利率。

8. 如果是和配偶以外的人同用拥有一套房产，一份正式的同居协议可以帮你避免一部分冲突。

9. 与他人一同负责房屋的维护，修理以及重新装修等事宜。

10. 与他人一同分担日常开支的账单。

11. 你可以与他人共同拥有一处房产的产权，并自主选择是否要居住在其中。

共有产权购房的劣势：

1. 需要准备一系列法律文书来保护你的投资行为，包括遗嘱。

2. 如果产权人之一希望出售房产，但其他人并没有类似的计划时，你可能需要另找一位租客来贴补这部分抵押贷款费用。

3. 在房产上署名的每个人都需负责偿还抵押贷款，一旦其中一人违约，你需要支付剩余部分。

4. 需要抵押贷款保护并购买人寿保险。

5. 办理手续较为复杂，并且需要保存好所有付款记录等信息，以备日后查用。

2.4 股份产权（Shared ownership）

股份产权（Shared ownership）是指个人与某机构（通常是房屋协会）各拥有一定百分比的产权。个人需为由机构拥有的那部分房产支付房租，从而获得全部房产的使用权。此外，随着时间的增长，个人可增加其所有权份额，有些情况下可将份额增至 100%。这也被称为"阶梯效应"。 股份产权也是一种较为常见的房产所有权持有形式。其最大的特点在于，购房者只拥有一定比例的产权，且仍需按月缴纳一定金额的房租。

自 2005 年，住房问题成为英国政府面临的难题之后，股份产权成为舆论关注的热点之一。

政府颁布的股份产权计划主要针对主要劳动者，但并不仅限于该群体。该计划由名为"New Build Home Buy"的机构操作执行。大部分股份产权计划均由政府发起，并只针对于一部分主要劳动者以及其他一些对房产有需求的人。此外，政府的股份产权计划大部分只适用于公寓，而非别墅。

选择股份产权的优势在于它使更多的购房者以可以负担的金额购置房产。此外， 大部分属于股份产权的房产都是新建的或重新装修过的房产。在一些地区，股份产权房产的印花税也被免除。

2.5 共享股权（Shared Equity）

共享股权是基于政府的公开市场房屋购买计划（ Open Market Home Buy Scheme）。在英国，共享股份还是一个较新的概念。共享股权形式通常可为购房者提供一定金额的贷款用于缴纳购房定金。其优势在于，从短期来看，使用该方式购房可以避免购房者将资金投在定金上。然而其劣势在于，通过共有产权购房将支付更多的购房款。

"公开市场"是指购房者可以在自由的市场中购买房屋，且没有任何预选机制。因此，购房者可从市场中的任意选择房产并以共享股份的所有形势对其进行持有。换句话说，只要你符合条件且可以负担的起，任何房产都适用于该计划。

选择该产权所有形式，购房者需购买房产 75%的产权并从指定贷款机构申请抵押贷款，另外25%的产权则通过政府或按揭贷款机构的购房担保贷款服务获得资助。5 年后，共享股权贷款将对另外 25%的产权征收一部分利息。未来如果将房产出售，这部分利息是可以退还的。此外，如果购房者将共享股份的房产转手出售， 其名下所有的产权部分的任何增值都将被没收。

但是，并非所有购房者均可申请此贷款，而需要满足这些计划的条件。首先，购房者需要向一家或多家申请贷款提出申请，届时这些机构将对其资质进行审核。要符合条件，购房者的通常需要是主要工作者，公益住房的承租者或有住房需求。有些新建住宅也可申请共享股权贷款，但并不常见。

2.6 成品房和期房

每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房(一般称之为期房或楼花 off-plan)。大型地产开发商在楼盘开工之前，以较低的价格吸引投资者提前买房。

在大多数国家购买期房有绝对的价格优势，但英国基本上是个例外。 无论是买成品房或是期房，房屋产权的类型(freehold or leasehold)是不变的，但具体购买的程序可能有细微差别。