第五章：英国购房出租

 

5.1 购房出租（Buy-to-Let）

 

购房出租（Buy-to-Let 简称: BTL）指的是以出租为特定目的的房产投资方式，流程通常为投资者购买房产，将其出租给租客收取租金，在房价上升后再选择出售盈利。当下的英国房地产投资市场有很多专门为购房出租设计的项目，近几年随着英国房价不断攀升，购房出租也成为大众追捧的投资方式之一。

 

5.2 购房出租优势

1. 选择贷款购买购房出租项目时，可以选择每月只还利息，到期一次性还本的方式，这样每月的租金就可以用来偿还贷款月利息，相比每月还本付息的还贷压力更小。

2. 有的购房出租项目开发商会进行统一出租管理，您也可以选择个人管理或委托房屋中介管理。

3. 好地段的购房出租项目的升值潜力可观，房产增值后适时出售可获得不错的收益。

 

5.3 投资回报率

总投资回报率是指年租金收入所占房产价值的百分比，用于衡量投资回报高低，投资回报率越高未来潜在收益就越高，用等式表示即为：

 

总投资回报率=（年租金总收入总额➗ 房产价值）

 

开发商在出售项目时，都会以当地总体的租金水平为参考。告知投资者该项目的投资回报率，您可以以此来作为投资决策的参考数据之一。目前英国房产按地理位置不同投资收益也有所不同约为3%-5%，举例来说，如果您以100万英镑的价格购得一项房产，每年的租金总收入（非净收入）就会在3-5万英镑左右。

5.4 购房出租贷款

5.4.1 购房出租贷款特点

英国有上百家银行提供BTL投资出租房贷款业务，各家银行针对的客户群体和房产类型以及政策细节各不相同。与自住房贷款不同的是，虽然各家银行在做投资出租房BTL贷款时对借款人的收入要求不同，但能够贷款的金额多少是通过投资出租房BTL房产的价值和租金（实际总租金收入或者总租金估值）根据Interest cover rati-月租金覆盖月利息的比例和stress test interest rate-压力测算利息这两个测算系数计算得来。

 

不同的银行、借款人申请人是英国本地客户还是海外客户、借款人申请人的个税税档，房子的租赁方式是标准整租还是分租等，选择固定5年期以下的利率产品还是固定5年以上的利率产品，房子类型、BTL房产是个人名下还是公司名下， BTL房产套数，BTL房产有贷款的套数等都会有不同的Interest cover ratio和stress test interest rate测算系数，从而影响具体的贷款金额。

 

但通常情况下BTL投资方贷款比例会最高不超过房子购买价和评估价孰低的75%，仅有少数银行可以到达80%。绝大部分银行的BTL贷款可以允许客户选择Interest Only-每月只还利息，到期一次性还本的还款方式，且选择什么样的还款方式不影响贷款利率和金额的高低。

 

因此借款人每月只需要支付利息部分，还款压力较轻，但是在贷款到期时需要一次性还清欠款本金。对于BTL房产投资客户，可以在最后到期前将房产出售用来偿还银行欠款本金。

5.4.2 利率分类

投资出租房贷款利率的确定有几个因素决定，他们是您申请贷款的种类，您的国籍签证，您是否有在英国的工作收入，您的个税税档，您的贷款比例LTV，您的房子的评估租金和价值，您的首付款资金来源，您的租赁方式是标准整租还是分租，租客的人群、租约的长短，您的房子类型、总楼高，您的BTL房产是个人名下还是公司名下，您的BTL房产套数，BTL房产有贷款的套数和分别的贷款比例和租金等等。

通常市场上的几种利率类型：

 

1. 固定利率 Fixed Rate

 

固定利率是指，利率在设置的期限内固定不变，固定期限内还款月供保持一致，固定期满后会变为贷方当时的浮动利率，月供较之前会相应发生变化。一般在固定期限内大额偿还本金或者全部还清会有罚金。

 

2. 封顶利率 Capped Rate

 

封顶利率类似于固定利率，贷方一般会设置利率的上限和下限，并在这个区间内浮动。封顶利率也设置有具体期限。

3. 追踪利率Tracker Rate

 

追踪利率是一种浮动利率。该利率随着Bank of England的基础利率上浮、或者下浮一定的百分点。追踪利率因贷方的设定不同或者产品不同而不同。追踪利率可以是一年的、两年的、三年的，更可以是整个贷款期限的。当追踪利率的期限到期时也会自动的转变成贷方的浮动利率。一般在设定的期限内大额偿还本金或者全部还清会有罚金。

 

4. 折扣利率Discount Rate

 

折扣利率也是一种浮动利率。折扣利率是指在一定期限内根据贷方的浮动利率有一定比例的折扣。当折扣利率的期限到期时也会自动的转变成贷方的浮动利率。

 

5. 浮动利率SVR

 

贷方自行设定的浮动利率主要受Bank of England 的基准利率的变动影响。然而贷方仍然可以随时调整自己的浮动利率，尽管央行并未调整基准利率。

 

6. 存抵贷利率 Offset Mortgage

 

存抵贷就是把存款账户里的存款余额与贷款账户里的欠款本金相抵，按存款与欠款本金的差额和利率计算利息。贷方会按天实时计算。

 

5.4.3 贷款要求

5.4.3.1 投资人的签证类型

投资人签证类型的贷款要求会有所不同，通常分为几类签证类型：英国工作签证、配偶签证、首席代表签证、英国企业家、毕业生企业家、创新签证个人投资出租房BTL贷款。

在英国持有工作签证或者持有配偶签证以及首席代表签证都属于永居以下且Tier2以上签证，该类借款人在申请BTL投资出租房BTL贷款一般可选银行范围比较有限，且一般该类银行对申请人在英国的连续居住时间、剩余签证时间、信用记录、是否拥有名下自住房、是否满足最低收入要求，以及总楼高等都有不同的要求。

例如：能够接受永居以下Tier2以上签证的借款人在申请投资出租房贷款时，有的银行要求借款人需要在英国已经连续居住满2年，且剩余签证时间满2年，认可的工作收入要大于25k或者75k，总楼高不超过6层或者10层；当然也有的银行对最低居住年限和剩余签证时间没有要求，但借款人需要在英国有良好的信用记录和名下至少一套房产在英国，没有最低收入要求但收入要大于日常各类支出总和；还有的银行对最低居住年限和剩余签证时间没有要求，但借款人需要在英国有良好的信用记录和名下至少一套自住房产，认可的最低收入大于25k且收入要大于日常各类支出总和。

通常情况下永居以下且Tier2以上签证人士在申请BTL贷款时，一般最高贷款比例不超过75%LTV，但具体能够申请最高多少比例还要取决于借款人的认可的工作收入、日常支出、剩余收入、借款人的个人所得税税档、房子的买价和评估价以及评估的月租金等。

同时需要注意的是，永居以下且Tier2以上签证人士在申请BTL贷款时，利率会比永居人士和英国籍的人士的利率在某些情况下高一点，但永居以下且Tier2以上签证人士在申请BTL贷款75%LTV的贷款利率在大多数情况下会与永居人士和英国籍的人士的75%LTV 的BTL利率基本水平一致。您可以选择专业的贷款顾问如何根据您的具体情况和需求给您提供专业的建议，寻找最适合自己的贷款银行和利率产品，并协助您代理申请。

接下来，由圣玛丽有限公司提供的一些具体实战成功案例，分享在实际操作中一些具体细节、难点和解决方案：

 

 

 

 

 

5.4.3.2 海外人士投资出租房的贷款事项

海外买家或者大多数学生签证的海外父母，更倾向于购买英国的投资出租房用于投资赚取租金收益和多年以后的房子增值。我们以常见的、银行对海外客户政策相对稳定的几个案例来具体说明：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.4.3.3 公司名义投资出租房贷款

公司名义购买投资房的公司类型有SPV Limited Company和Trading Limited Company。

1．什么是SPV公司？

SPV即Special Purpose Vehicle 是由自然人成立的仅从事买卖或租赁和管理住宅类房产活动的一种英国公司形式。在向Company House注册成立公司时，需要设置特定经营行业范围的编码，即Standard Industry Classification (SIC) codes，且SIC Code必须为以下三个选项之一：

68100 Buying and selling of own real estate

68209 Other letting and operating of own or leased real estate

68320 Management of real estate on a fee or contract basis

 

 

 

 

 

2．SPV投资出租房优势?

优势一：SPV BTL模式在某种程度上具有节税优势

法人或股东个人的首付资金可以作为公司名义购买房产的首付，被视同为directors loan即个人借款给公司，那么个人借给公司的这部分款项日后公司还给个人时，公司不需要支付公司所得税。

2018年4月，虽然股东分红的免税额度由原来的5000磅调整为2000磅，但是成年的子女可以成为股东，使用他们的股份分红免税额度。.

将公司名下房产赢得的利润保留在公司名下，用于购买新的房产，合理规避个税。

2016年政府财政预算中提到自2020年4月1日起，公司所得税将由目前的19%调整为17%，对于按40%税档纳税的中高收入人士，SPV公司贷款购买投资房比其个人名下购买投资房在节税方面具有明显优势。由此可见，对于上述人群，公司的所得税税税率要低于个人所得税的税率。

同时，在出售房产时，个人购买的BTL房产需要缴纳资本增值税Capital Gain Tax，税率为18%（basic income tax band）或者28%（higher income tax band）。但是如果是SPV购买的BTL房产，出售时依然按照corporate tax（适用于UK Limited Company）计算。

具体计算条款请详见政府官方网站：

 

 

优势二：以SPV公司名义申请BTL贷款购买投资房产，会比个人名义贷出更多的款。

从2017年1月1日起，英国监管机构Prudential Regulation Authority （PRA）引入新的政策，要求贷方收紧个人BTL按揭贷款的租金收入计算方法Rental Income Calculation 以及偿还能力测试 affordability check。然而Limited companies 并不受该政策影响，故而贷方会给予以公司名义申请贷款购买BTL投资房更宽泛的计算参数和测试方法，从而以公司名义申请投资出租房的贷款额度会高于某些以个人名义申请的。

 

3. SPV投资出租房常见问题

1) 是否所有的投资者都适合SPV？

首先SPV投资出租房依然在贷款市场中占有较少的部分，在贷款产品的选择上，比个人投资出租房的贷方选择要少。 一般情况下，个人投资出租房的贷款利率会低于SPV公司的贷款利率。也就是说，在贷款成本方面，可能SPV公司申请会高于个人申请。

其次，如果只是打算目前或未来投资一套出租房的话，若选择SPV公司来购买便不会彰显SPV的诸多优势。

 

2) 拥有多少房产使用SPV来申请才是比较划算？

根据测算，临界点是四个出租物业会更加节税。

3) 如果我名下已经有了出租房产，可不可以转到SPV公司？

可以，但可以接受将个人名下投资房产转到SPV公司名下的贷款银行并不多，且会发生相应的税费。如果需要从个人名下转到SPV公司名下，需要进行个人房屋出售给公司，而这个过程中，出售房屋会产生资本利得税，购买房屋又会产生印花税，此外还有其他的比如律师费，评估费等等费用。

 

4) SPV Limited Company和Trading Limited company在申请购买投资房时有什么区别?

SPV即Special Purpose Vehicle Limited Company，该公司设立的目的是仅持有或者租赁管理房产；而Trading Limited Company是指还在经营其他商业活动和业务的公司。

从贷方的角度来看：用SPV申请贷款购买投资房要比Trading Limited Company更简单直接，一方面接受SPV贷款的贷方更多，产品更优惠，另一方面贷方在审查审批环节的风险把控上对SPV的制度和政策也更优于Trading Limited Company。

其主要原因在于Trading Limited Company作为贷款主体，持有房产的同时经营其他业务，贷方很难把控和预测未来该公司经营情况以及资产和负债水平。一旦该公司发生风险，贷方在该公司名下房产的债权将直接面临风险。

另一方面从长期角度来看：Trading Limited company即同时经营其他行业，而其主要收入来源不是来源于BTL房产产生的收益的话，那么遗产税方面是有机会获得减免的，但是具体的还需要详细咨询税务专家的意见。

 

下面给大家分享两个案例：

5.4.3.4 HMO BTL分租投资出租房贷款

 

1．什么是分租房HMO？

HMO 的定义即'Houses classed as Multiple Occupation'，具体指：

· 房东把房子分租给三个或三个以上不相关的人，并且超过一个家庭单位以上（例如三个不相关联的单身，或者例如一个单身和一对夫妇两个家庭单位分租），他们承租自己的房间，并共享厨房、浴室和厕所等设施；

· 或者有5个或者更多不相关的人居住；或者2个或2个以上独立的家庭分租。

同时， 若具有凡上述情况的，都需要向地方当局当地Council申请HMO Licence许可证。

注意:在英国各地，上述政策确实存在细节的不同，具体还需要您向您的分组房子所在Council查询当地的具体要求。

 

2．分租房投资优势

通常而言，一套房拆成几间，总的房租收入比单租大。因为HMO的租金收益要比一般的普通整套出租要高，房东手上的现金流更丰富，所以即使有一个租客出现空置期，整体收益还是很高。

在英国一般来说，HMO的房子大概是2-6居室（当然也有6-8个卧室的，有些银行甚至可以接受最高不超过10个卧室的）。

而当租户人数超过五个，或者房产在三层或三层以上，就是一个"Large HMO"。Large HMO就需要找当地政府申请执照，支付费用以及承担一些额外的责任，HMO的房产投资租金回报率高达15-20%。（这里需要注意，大多数能够接受HMO BTL贷款的特殊Lender，通常都需要申请人持有HMO Licence，不管是否是Large HMO，有些银行可以接受在申请贷款时证明HMO Licence申请已经向当地政府提交，但在贷款发放前必须拿到HMO Licence）

 

3．分租房房东的主要职责

 

分租房HMO新政策规定房东必须确保以下几点:

 

1.采取适当的消防安全措施，包括烟雾报警器设备，逃生指示灯和指示牌

 

2.每年进行Gas安全检查

 

3.每5年检查一次电器

 

4.房产单一分租房间大小满足居住要求并不拥挤

 

5.有足够的厨房和卫生间设施满足居住的人数使用

 

6.公共区域和公用设施干净整洁和良好的设备及时维修保障

 

7.有足够的垃圾箱和垃圾袋

 

4．分租房最新政策

 

只要房屋被分租给任何5个或5个以上没有血缘关系的人现在需要有HMO许可证；对于房东把房子分租给三个或三个以上不相关的人，并且超过一个家庭单位以上（例如三个不相关联的单身，或者例如一个单身和一对夫妇两个家庭单位分租）他们承租自己的房间，并共享厨房、浴室和厕所等设施的也需要有HMO许可证。

 

5．分租房最小房间尺寸

 

目前房间尺寸的标准还未实施，但可能会在未来立法。最小房间面积的政策仍在讨论中，讨论内容如下：

 

1.在房东申请HMO Licence时，可以通过附加条件的方式引入最小房间面积；

 

2.任何房间大小小于4.64 m²的需要告知Council；

 

3.提供给年龄超过10岁以上的单人提供的住宿房间不少于6.51 m²；

 

4.提供给年龄超过10岁以上的双人住宿单个房间不小于10.22 m²；

 

5.提供给10岁或10岁以下单人住宿的房间不小于4.64 m²；

 

6.确保任何小于4.64 m²的房间用途不得用作卧室；

 

7.计算房间面积时，不考虑任何低于1.5米高度的房间，这意味着一些阁楼房间可能不符合房间面积的要求。

 

8.除了这些有关房间面积大小的要求，可能还会有一些进一步的要求，例如:房东不得将单一房间分租给超过住宿房间所规定的人数，且必须符合年龄要求。例如,如果一个房间大小是7.2m²那么只能提供给10岁以上的单人租住，房东如果将该房间租给双人将会违反规定。

 

分租出租房相关视频分享

 

· 英国房产投资经验谈-多租户分租HMO实战分享(上)

 

 

· 英国房产投资经验谈-多租户分租HMO实战分享(下)

 

 

 

5.5 购房出租税收

 

5.5.1 个人所得税

购房出租在税收方面的差异主要体现在个人所得税上。众所周知，房租收入也算作个人收入的一部分，同样需要纳税。海外客户在英国的房产和土地上的租金收入也需要向英国税务局纳税且没有免税额。但购房出租的好处是，在缴纳税款时可以扣除成本（比如中介的代理费，律师费和会计费。然后就是一些房屋的维护成本，比如物业费、地租、地毯，床，家具的保洁费用或者更换，装修费用、房屋设施的维修费用等。最后，房屋的水电是否可以抵扣取决于您和租客之间签署的协议是由谁来支付这部分费用。如果是由房东来支付水电煤气费的话，这部分的费用是可以从租金收入中抵扣的）

 

剩余的部分的净房租收入再按个税不同税档的税率分档计算纳税金额。这里需要注意一点： 2020-2021年度，英国政府规定个人名下的BTL投资方贷款利息不能100% 作为成本税前抵扣，仅能抵扣全年BTL贷款利息的20%。这一点，对于2020年成为房东的您来说，至关重要。

 

5.5.2 其他税种

至于其他税种，如购房时的印花税，房产出售时的资本利得税以及遗产继承时缴纳的遗产税，根据每人的不同情况，建议咨询专业的税务师或房产律师为您提供规划和建议。

 

5.6 购房出租注意事项

 

虽然购房出租是一项相对较为长期和稳定的投资项目，但是投资者们仍需要注意以下几个方面：

 

1. 首先做调查了解的功课，理解投资"买房出租"的优势与风险，再决定是否要做这个类型的投资。

 

2. 选择一个升值潜力大，投资回报率相对较高，出租市场稳定的优质地段和区域。

 

3. 明确投资预算，选择投资价格区间的房产，并有一个明确的预期租金收入区间（假如需要贷款，预计每月总租金收入应至少为每月还款利息的125%-145%）。

 

4. 对比各家银行政策和利率产品，找到最适合自身的贷款产品。如果没有相关知识或时间，请找专业的贷款顾问Mortgage broker。

 

5. 锁定目标租客类型，如学生公寓的目标租客为学生，商务区域的目标租客为白领，还是学区的家庭租客。

 

6. 切勿好高骛远，时刻考虑投资回报率与成本支出。

 

7. 要有长远的投资目光，不能只以近期利益为标准，同时也不要被地域局限。

 

8. 无论何时，议价都有可能节省一笔不小的费用。

 

9. 小心投资陷阱，不要100%相信开发商或者房产中介描述的美好愿景，投资人还是需要有一定的独立思考和识别分析潜在风险的能力。

 

10. 成功购买房产后，交予专业的中介出租管理。虽然需要支付一定的费用，但由于个人承租将会消耗大量的时间与精力，有可能还有会有与租客在法律方面有纠纷的风险，投资者可根据自身情况和精力能力来衡量是否需要支付这笔开支。

 

购房出租作为当下最为流行的房产投资方式之一，不仅具有较为可观的投资回报，风险系数相对较低，投资人可获取稳定的和持续性的租金收入，即使申请贷款也并不会有太大压力。随着英国房价的稳步上涨，各国的投资人对投资英国房产一直保有很高的兴趣，只要谨记注意事项，就能较为稳妥地获得丰厚收益。