第六章：英国房产贷款

由于两个国家的国情和金融体系、制度、政策的不同，所以无论是贷款的流程，程序、贷款的政策、审查审批制度、还是贷款产品等都有着很多细化的不同点。

国内买房贷款，基本上主要由国有股份制商业银行或者地方性银行发放贷款，由银行的客户经理为客户咨询协助办理申请。

相比之下，英国的银行和贷款机构数量较多，约有200多家以上。而且银行贷款政策针对申请人的身份、居住地、工作类型、收入币种、房屋类型、贷款用途等方面，制定不同的细化的要求。

在英国申请房屋贷款（Mortgages)有两种途径，一是购房者本人直接向银行提交申请，二是通过贷款经纪人（Mortgage Broker）申请贷款。在中国申请贷款直接找银行，而在英国大多数购房者都会找贷款顾问。

贷款经纪人会为客户向多家银行或金融公司询价，比较各家的贷款产品，为客户本人找到一个最佳利率。 贷款经纪人会根据客户的经济状况，为客户计算各种复杂的利率，并向客户解释，减少客户亲自与银行交涉的麻烦各时间。同时，由贷款经纪人申请房贷，通常能在最短时间内获得银行审批。

以下列出几点贷款经纪人的优势：

1.在贷款方案的选择上以及贷款申请的过程中又稳又准的节省时间和金钱；

2.精确计算借款人所需准备的首付金额以及选择最优的贷款产品利率；

3.在转换产品、转换银行以及未来再投资的计划上如何既避免支付提前还款罚金，又可及时转换原有贷款产品即将到期后的较高的浮动利率；

4.考虑借款人的年龄、未来居住和投资计划、退休年龄以及收入从而选择制定贷款年限；

5.根据借款人及家庭的经济状况、风险偏好、投资需求选择还款方式；

6.选择贷款审批制度、所需材料、审批速度均与客户实际情况和需求完全匹配的贷方，从而确保少走不必要的弯路；

7.给借款申请人衡量已有贷款产品是否是当下市场中的最优产品，从而帮助客户节省全年利息支出；

8.设立正确的保险，保护贷款申请人以及其家人和财产，并合理规避未来的潜在风险。

6.1 贷款流程

1. 以二手房或者一手现房为例：建议购房者如果有贷款意向需求，最好能先与您的贷款顾问接洽，把您的基本情况和基础资料提交给您的贷款顾问。这样您的贷款顾问就能根据您的情况和需求为您提供专业的意见和方案。在您可行的方案中进行比较，这样不仅能在贷款金额、贷款产品利率、费用、材料准备、审查审批效率、放款条件和速度等方面选择最优方案，还能在找房选房阶段目标明确，并且有贷款顾问前期为您准备的AIP、DIP贷款初步意向书作为支撑更有助于顺利拿下卖家的offer。

2.待所有材料齐备、房产信息、中介信息、律师信息就位，贷款顾问最后和您确认贷款方案，提交贷款申请。

3.贷款申请提交后，贷方审查员会审核您的材料并安排房产评估。审查审批阶段，贷方会询问一些问题，您的贷款顾问会联系您与您沟通，然后根据事实情况和经验回答贷方问题并提供补充资料，有时贷方还会与您的单位进行工作情况和收入核实。

4.待所有问题和补充材料以及房产评估均被贷方满意后，银行发放贷款offer给您、贷款顾问和您的律师。一般从正式提交贷款申请到收到offer，各家银行速度不同，各个客户的情况不同也会导致整个审查审批的进程不同。一般来讲平均在4-6周左右，不过快的有一周拿到offer，慢的有2-3个月。

5.双方律师的接洽、法律文件的交换、您的律师对您的房子的权属、规划、环境、水电煤气等做各种search。待双方律师满意交换买卖合约，买家律师将10%的首付转给卖家律师。之后买家律师完成房产title 注册，将贷方要求的文件提交给贷方，通知贷方completion date。贷方发放贷款，买家律师收到款项，将尾款在completion date 那天转给卖家律师，当天买家就可以拿钥匙了。

注：以上信息指一般按揭贷款二手房和一手现房买卖的流程，至于一手期房和其他类型的交易和贷款流程会有略微差异。

6.2 贷款资料

1、 Employed 受雇人士 

· 护照和签证

· 最近三个月的工资单(不同情况银行需要的时间跨度不同)；如果刚刚入职，或刚过试用期，或固定期限合约，请提供雇佣合同。

· 银行对账单，显示工资入账和日常支出，一般是最近三个月流水账。

· 首付资金来源材料以及律师确认信

· 个人信用报告

· 申请人名下房产清单（适用于多套房产拥有者），需要最近一年现有房产按揭贷款对账单

· 作为受雇人士，需提供最近1年的报税材料P60

· 若收入涉及雇佣收入外的其他投资所得包括租金收入，还需提供最近1-2年的SA302/Tax Calculation 和Tax overview

· 若刚刚涨工资，请提供涨工资前后的工资单；

· 若有奖金收入，需提供近2年奖金发放月的工资单和近2年的P60

· 若工作刚刚变动或者频繁变动，请您登录HRMC下载近2年PAYE Tax Payment History Record；网址：

2、Self-employed自雇人士  

· 护照和签证

· 银行对账单，显示日常收入支出租金入账，一般是最近三个月流水账

· 最近2年的SA302 和Tax Overview（自雇人士Director, more than 25% company shareholder, sole trader and self-employed）

· 最近2年的公司/生意财务报表

· 如果您是Contractor,还需同时提供近1-2年的雇佣合约

· 首付资金来源材料以及律师确认信

· 个人信用报告 

· 申请人名下房产清单（适用于多套房产拥有者），最近一年现有房产按揭贷款对账单

3、以国内纳税收入申请贷款的材料，建议咨询专业贷款顾问

6.3 贷款顾问的工作流程

1. 贷款顾问会和申请人明确其服务范围，是会提供建议还是只提供信息，以及如何收费。

2. 申请人通常会收到一份贷款顾问发的Engagement Email （Initial Disclosure Document），其中包括：

Terms of Business 即贷款顾问贷款申请服务的范围等

Data Protection Consent Form 即个人信息数据保护同意书

Fee Agreement即费用协议

Fact Find Form 和材料清单 即贷款顾问需要了解关于申请人详细信息

3. 上述文件还会介绍贷款顾问是否覆盖整个银行市场；是否受监管机构授权和监管，费用付款形式是什么；双方的权利与义务等

4. 贷款顾问会询问客户详细的问题，以便了解申请人的情况和需求，这决定了贷款顾问如何给申请人寻找最适合的银行政策和利率产品。

5. 在申请人匹配的银行中，如何选择利率和费用成本最低最适合的贷款方案。有时可能会有多种选择，各有利弊，贷款顾问会与申请人逐一讨论和分析比较。

6. 在申请人感兴趣的贷款方案中，提供一份数据报告（ Key Facts Illustration Document），这份报告包括：贷款预计申请银行，贷款申请的金额，期限，贷款利率产品，月还款额和所有费用，提前还款的政策与罚金，利率变化的风险提示等。这里需要注意的是，并不是所有银行的前期流程都一样，有的特殊银行需要贷款顾问个案与银行先行讨论， 有的国际性的海外银行虽然能受理英国London地区的贷款，但并不直接受英国金融监管机构监管，所以在流程、模式和提供的材料方面略有不同。

7. 贷款审批的过程主要取决于申请人的自身实际情况和所提供的文件，一般从正式提交贷款申请到收到offer，各家银行速度不同，各个客户的情况不同也会导致整个审查审批的进程不同。一般来讲平均在4-6周左右，不过快的有一周拿到offer，慢的也有2-3个月。

8. 如果申请人的申请被拒绝，贷款顾问需要根据拒绝的原因，给申请人建议替代方案，但如果拒绝原因是各家银行都无法接受的或者违背了金融服务合规要求的，贷款顾问一般都会终止服务。

6.4 转按揭贷款（Remortgage）

6.4.1 转按揭贷款（BTL Remortgage）定义

转按揭贷款，是指全款购买房产后，或者已经在银行办理了按揭贷款后，重新申请贷款或者转换贷款银行的一种贷款业务。

对于全款购买房产后通常购买且自住/出租满6个月后可以申请remortgage，当然也有银行可以接受6个月以内，但能接受6个月以内或者全款买后第一天就做remortgage的银行利率比可以接受6个月以上的利率高。

对于已经申请贷款的客户，可以根据自身的国籍签证类型、工作收入、房子价值和租金价值的变化，考虑转换银行申请转按揭贷款Remortgage。借款人可以维持原贷款欠款金额不变只通过换银行降低利率产品；也可以根据实际情况和贷款需求提高房贷总的贷款金额。

有的客户原有银行的贷款利率产品仍在固定期限内，换银行会有提前还款罚金，客户也可以考虑维持原银行不变增加贷款金额，我们叫Further advance来释放一部分额外的资金。

上述几种情况，银行通常会有Remortgage的贷款用途的要求，银行一般可以接受下列贷款用途：

· Debt consolidation 偿还您的信用卡，个人信用贷款、偿还车贷，偿还购买家具等分期付款；

· Property improvement 用于房子的装修，改建；

· Holiday 用于旅行消费；

· Wedding 用于支付婚礼费用；

· School/hospital fees 用于支付私校学费或者医疗费用；

· Property deposit 用于购买新的自住房或者BTL投资出租房作为新购房的首付；

· Purchase of freehold 用于购买土地；

· Purchase of equity/ final share有Help to Buy贷款, 或者Shared Ownership房贷的客户用于购买更多比例的房产份额；

· Caravan/car/boat购买房车/买车/买船；

· Divorce settlement 用于离婚根据判决需要给对方的赡养费；

6.4.2 转按揭贷款Remortgage注意事项

1. 在申请转按揭贷款申请时，一定要仔细看当前的执行利率、利率固定期限到期日、是否有提前还款的罚金，要申请的的银行的按揭贷款利率、银行产品费用、评估费、贷款顾问费用和律师费。

2. 可参阅在英国金融监管机构注册的各大银行官网的贷款政策和利率产品，了解各行最新政策，确保找到适合自己的贷款行。如果不具备相关知识和经验，可以寻求专业贷款顾问的帮助，通常情况下，同一家银行通过贷款顾问拿到的贷款利率要比客户自己拿到的利率优惠，且贷款顾问了解各家银行贷款政策的细节和审查员的审查风格和要点。

3. 申请转按揭贷款时就如同重新申请一笔贷款业务，所以上文提到的贷款流程和所需提供的材料以及银行的审查和评估环节是一样的。

4. 转按揭依然需要律师来完成，律师根据银行的批贷放款要求完成左右法律手续，将贷款发放到律师的客户账户种，再由律师负责偿还之前的银行贷款，剩余金额转给客户个人账户。