在英国给孩子买房会遇到哪些税务问题？

1.房产赠与孩子所涉及的遗产税问题

过了三十而立四十不惑五十知天命，就要考虑到遗产税的问题。在英国，父母购置房屋以后，把房屋给子女居住，或者把多余的房子出租给孩子，这是一些比较常见的避税方法。通过这种方式可以让孩子更快的成为有房族，同时不少父母会觉得这是一个划算的投资，一定程度上能够避税，能够传承。当然，通常父母把房子给孩子住，更多的也是考虑孩子别那么辛苦，特别是对于中国家长来讲，喜欢在学校附近工作单位附近买房。这些不同的操作方式呢？是不是真的有那么简单？或者说里边会牵涉到哪些税务问题。今天和大家来简单的分享一个自己的经验。

首先，房产赠与一个孩子会涉及到哪些事情？首先首当其冲的就是遗产税。如果想把房产赠给孩子并且想要避免遗产税需要把握两个因素。第一，赠予的房屋或者是礼物总价值不能超过三十二万五千英镑。如果赠予的是父母自己的主要住房，则不能超过50万英镑。第二赠予人，也就是父母，不能在赠予后的七年之内过世。有关第二点是根据目前英国遗产税的七年规则。也就是说，赠予人的过世日期与遗产税的比例有关。比方说赠予后三年内去世会有40%的税，而赠予后3-4年内去世的会有32%的税，赠予后4-5年去世的会有24%的税，赠予后5-6年去世的则有16%的税，赠予后6-7年去世的8%的税，赠予后第七年或者超过七年去世的，不收遗产税。

需要特别注意的是第一点，三十二万五千英镑的门槛所指的赠与标的并不只有房产，也包括其他的标的物，比如银行存款，个人物品。所以这个门槛通常很容易就达到。于是通常会看的是第二项因素，尽量避开七年的规则。

2.房产赠与孩子所涉及的资本利得税的问题

除了遗产税以外呢，还需要注意另外一个关键的税，资本利得税。比如说，父母把自己的主要住房转得孩子影响，那么一般可以享有private residence relief。也就不必支付资本利得税，capital gains tax。

但是如果父母赠于给孩子的是第二套房，比如您有两套房，房产的市价从最初购买的时候比起现在赠予的时候有了增长，并且增幅超过12300英镑的免税额的话，那也会牵扯到资本利得税。而至于资本利得税的税率取决于赠予人的个人所得税的税率。如果赠予人每年交的个人所得税税率是20%，那对应的资本利得税是18%。如果赠与人每年交的个人税的税率是40%，针对房产的增值部分的利得税的税率就要交28%。需要注意，英国的税确实是蛮重的。另外，转移主要房产也需要特别注意，从法律的角度来看，如果父母已经将房产赠予了孩子，那么父母理论上讲就不能够再继续获益于这个房产。其中包括赚取租金，甚至包括继续居住。

如果父母表面上确实把房产过入孩子名下，但是仍然想要继续居住在里面。从法律的角度来看父母必须支付房租。

法律上会认为父母虽然把房子已经赠予给了孩子，但是实际上继续租在这个地方的话同样表示继续受益于这套房产。那么即使房子不再是父母名下，却仍然会被视为父母的资产。

另外，关于印花税，如果从父母正义房产给孩子的时候，房产没有牵涉到房屋贷款的话，基本上不会存在印花税的问题，不需要支付印花税。

但是如果房产本身仍然需要偿还房贷，那么受赠房，也就是孩子必须根据这个剩余房屋的贷款的金额计算印花税。如果房产的贷款没有还清，跟银行的交涉也是一大考验，因为银行方面需要确认孩子是不是有偿还能力。在这种情况下，银行通常会需要父母来为孩子做担保。

3.父母将投资房租给孩子所面临的税务情况

另外一种做法是父母直接投资一套房产，然后以出租的名义让孩子住在里面，比如说每年收孩子1镑，或者说不收租金，这种操作在法律的理论上也是可行的。因为英国法律并没有限制父母不能够把自己投资的房产租给自己的孩子，但是在做这 一类投资和操作的时候父母一方仍然需要考虑一些问题。由于是第二套房产，即使是租给了孩子，也不能够被视为是自住房，需要缴纳更高的印花税。同时，孩子支付租金给父母，可能还会牵涉到房租税的问题，比如income tax。即使您是把房子租给自己的孩子，但法律上看。您仍然是一位房东，这代表您需要尽到所有房东应尽的职责，特别是税。

一直以来我们看到不少父母投资学区房，把房产除了租给孩子以外还会租给孩子的同学，这时，作为房东的父母还需注意，你有可能需要申请HMO牌照：House in multiple occupation，比如一个房子里面住了四个不同家庭。

总的来说，不管你的选择是什么，不同的选择可能面临的不同的税务状况。需要和您的税务顾问以及房产法律专家来具体情况具体分析，不管你做什么样的安排，都应该尽早的咨询一些专业的意见。从税务到法律。提早了解相应的不同做法和不同方式有可能面临的不同的后续问题，这样才能够做出最符合自己，规划的一个正确的一个选择。