英国房产市场观察 | 居家办公的趋势及对中心区写字楼的影响

和我们在上一篇文章《英房专题 | 从“逃离伦敦”看伦敦人口结构及房地产投资启示》说过的“逃离伦敦”或者“逃离北上广”一样，写字楼界也有一个由来已久的唱空口号，叫“写字楼已死（Office is dead）”或者“金融城已死（The City is dead）”。由于居家办公最直接的后果就是人们不在写字楼内工作，因此在居家办公开始后，“写字楼已死”就叫得更欢了。

 

 

写字楼是不是已经过时，我们在过往的文章中也有些讨论，并持否定态度。这一次，我们结合第一次解封期间得到的信息，观察一下居家办公在英国的情况，并在写字楼“生死”之外讨论其未来可能的新形态。

在居家办公方面，我们首先观察到的一个现象是，与欧洲各大国相比，英国人似乎对于经历了居家办公之后再回到办公室工作相当磨蹭。

英格兰进入封锁2.0（即于本月初开始的第二波封锁）之前，英格兰（主要是伦敦）的白领们曾经在居家办公和回写字楼内复工两类工作方式上各自出现过一次大潮，且均和英国政府的倡导相反：在政府呼吁回到办公室时（6-9月）大量的人仍然留在家中办公，在政府呼吁再次回家办公时（10月）却出现了人们开始回到写字楼的情况。

然而即便在人们回到写字楼内办公最高峰时，其比例也只有50%左右。在此之前（8月份），英国的白领们只有34%回到了办公室工作，同期的法国则有83%，德国也达到了70%，分别是英国的2.44倍和2.05倍。

 

 

对于英国，这似乎比“写字楼已死”的说法更加悲观，那就是“其他地方写字楼都不死，偏偏英国写字楼已死”。

实际上大可不必如此理解。在我们看来，英国的写字楼复工率不如德国法国或是西班牙意大利，主要还是因为伦敦的复工情况不如柏林巴黎或者马德里拉齐奥大区（罗马所在地），以及其他一些德国法国等国家的重要写字楼市场，比如汉堡。

 

 

那么为什么伦敦的写字楼复工率如此之低呢，我们认为最主要的问题倒不是人们真的放弃了在办公室办公，只是回去实在很有难度。

最大问题在于伦敦太大了。相比于大巴黎地区（Grand Paris）的814平方千米，或者柏林的891平方千米的面积，伦敦的面积足有1569平方千米。因此，对于住在伦敦市郊的人来说，前往写字楼聚集的伦敦中心区（包括金融城、Camden、Westminster、Tower Hamlets、Lambeth、Wandsworth等数个行政区）就比住在巴黎或者柏林市郊，同样前往其中心区的人要难得多。基于此，更多的人在没有被要求回到写字楼工作时仍然不主动结束居家办公是有情可原的。

除此之外，即便有许多人想要回到公司工作，鉴于英国一直在实施（即便在封城结束后也没有解除）的社交隔离措施，也没法回到办公室工作。

 

 

举个例子，这是一间可容纳约270人（图中所有原点）的办公室，但由于社交距离的限制，实际上在此工作的人只能达到140人左右，即实际上只有50%左右的人能够在保持社交距离的情况下回到原来办公室工作，笼统地说可谓一个人占了2个人的工位。因此，在复工人数达到最高峰的10月初，伦敦51%左右的写字楼复工率实际上已经接近社交距离政策下能达到的极限了。而复工人数成功地在解封后回到了政策允许的极限，也一定程度上说明了英国写字楼的需求还很稳健，离“写字楼已死”的情况还相去甚远，同时欧洲各国中英国独树一帜的低写字楼复工率受政策影响较大，并非完全来自白领们的个人意向。

 

 

居家办公的效率如何，这将会是决定新冠疫情完全过去之后的工作方式的重要参考。而在这方面，我们所观察到的是不一致的反馈。

我们从德勤会计事务所发表的一份调查结果开始说起。在5月底进行的一项调查中，德勤针对在金融服务业工作者进行了关于自己居家办公感受的调查。根据这份调查，38%的受访者表示在家办公期间他们的工作效率提升了，只有24%的人表示自己的工作效率下降了。

 

 

类似的报道还有来自福布斯新闻的一篇文章，这一次居家办公对于工作效率的作用范围还延伸到了金融服务业之外，调查显示总的来说居家办公都能令工作效率上升47%。

 

 

但与此同时，完全相反的结论也在权威性类似的媒体上发表。比如英国每日邮报就刊登了一则新闻，内容是居家办公总的来说并不能提高工作效率，24%的雇主都抱怨雇员的工作效率降低了，只有12%的雇主表示雇员的效率有所增加。另一项由名为Smart Way 2的办公事务公司收集的用户数据又显示63%的员工在居家办公时工作效率实际上降低了。

 

 

与此类似的情况还发生在类似行业内的顶尖公司中。比如同为硅谷巨头的Facebook和苹果，一个宣布未来将会让更多的员工永久居家办公，因为这样效率更高；另一个则声称它们仍然相信写字楼对于其业务运营和日常工作至关重要，并让更多的员工回到写字楼工作。

 

 

我们都知道，高工作效率是公司最追求的目标之一（如果不是全部），因此在不同场所的工作效率的差别就非常重要，而在现在谁也没有办法断言居家办公就一定能够在工作效率胜过写字楼办公的情况下，写字楼就会是疫情结束后工作场所选择的赢家，这是因为写字楼可以用于营造人际交往、公司文化和集会，但居家办公却无法做到。除此之外，在没办法确定居家办公和写字楼孰优孰劣的情况下，公司无法完全放任员工永远在家里工作，但也需要考虑疫情期间形成的新工作习惯是否需要部分保留，这两种考虑的碰撞催生出了对于灵活办公的需要，而灵活办公又必须以写字楼空间而非住宅空间作为扎根的土壤。

无法抛弃的写字楼

灵活办公会成为新的常态，这是伦敦中心区写字楼市场上的租户代表所表达的趋势。这种趋势的表达不见诸于言语，而是来自其对工作的安排。

我们知道，在伦敦中心区，尤其是最重要的三块写字楼市场West End、City（金融城）和Canary Wharf （金丝雀码头），最大的租户近年来多为灵活办公、金融、媒体、科技和专业服务业。只要这些行业仍然需要写字楼空间，那么伦敦的写字楼市场生存和发展的基础就仍然存在。而根据我们的观察，在对于疫情后的工作安排方面，预期同意部分员工永久在家办公（即永久不使用写字楼）的只有几个科技公司和银行（比如瑞银），其他宣布了其工作计划的公司都没有类似安排。

 

 

也就是说，除了科技行业里的一部分用户外，其他用户的需求保持不变，只是可能会把某些长租空间变为短租空间，用于写字楼和居家办公的结合。比如金融业的代表汇丰银行，此前就宣布考虑一个“混合工作模式”，每周居家办公时间为2-3天。

对于整个写字楼市场来说，只有那些从此以后再也不来办公室上班的员工的空间需求才是因为居家办公真正减少的需求。因此，只要还有人还有到办公室办公的需求，即便每周只有一天，其空间需求就仍然存在，只是可能不再由公司提供，而是由灵活办公的供应商提供；但灵活办公的供应商本身的办公空间仍然是从写字楼所有者处租赁后转租的。

因此，总的来看，目前确定由于居家办公而会从写字楼市场分走的办公空间需求是非常少的，以Facebook为例，如果按照其目前构想令全公司50%的工作人员永久居家办公，则伦敦办公室将减少1500名员工，对应的面积约7500平方米，对于伦敦金融城的空置率来说，提高的还不到0.06%，影响并不大。

但假如在某些行业，比如说互联网科技行业中，招聘一些从来不需要办公空间，一直在家里工作的员工成为一股趋势（老实说，这样的一种工作模式很难想象），则构成伦敦写字楼消费者的结构就可能发生变化，而随之一起变化的可能有伦敦写字楼的产品本身，比如说更有助于工作效率提高的写字楼环境，支撑这种更新所用到的科技对于住宅开发商来说就显得多余，从而居家办公和写字楼在效率上的差距就能拉开，让租客进一步认可写字楼对于办公的价值。

目前这种产品本身的革新还没有发生，但已经在进行的写字楼开发项目中，有一部分开始采用了新的模式，称为Home Office。这是在同一栋建筑（或同一个单元）中同时开发写字楼和住宅的做法，之前与写字楼同处于一栋建筑的其他房地产类型往往是酒店和购物中心。

这样的开发类型已经进入了伦敦，比如最近在Croydon获批的项目Ruskin Square，就属于此类开发。这个项目虽然不在伦敦中心区，但吸引来的投资者却是一线资本——项目的资金支持由施罗德地产基金提供。

 

 

总而言之，按照目前的情况看，写字楼在可见的未来还不会被淘汰，但新型办公模式的出现将会对写字楼如何开发，以及开发出的写字楼产品特征产生一定的影响。