英国买房出租收益的报税申报

 　　在英国买房出租，每年的租金收入是列为自雇人士的收入之一，因此，必须自行报税。具体管税收的，自然是大名鼎鼎的英国税务海关总署HMRC(Her Majesty’s Revenue and Customs)。

　　据 HMRC 官网统计，当前英国大概有三千万人交税，其中有一千两百万人是通过提交 tax returns (报税表，Self Assessment tax returns)的方式来报税的。其余的一千八百万人呢，主要是指按部就班上班的人(Employees)，他们的税已经通过PAYE (Pay as you Earn)系统自动扣除了，所以不用劳烦自己报。

　　2018年1月31日，是2016-17财政年度(2016年4月6日至2017年4月5日)报税的最后一天，如果还没有报税的，要及时提交，因为逾期是会有罚款的。

　　根据目前的规定来看，当事人延迟申报的时间和所对应的罚款金额为以下：

　　1. 延迟1天至3个月内申报：罚款100镑;

　　2. 延迟3至6个月申报：每迟报1天，每日就再多罚10镑。最多可多罚900镑(每日10镑*90天);

　　3. 延迟6至12个月申报：根据你所需要上缴的税金金额，再多罚该金额的5%或者300镑(以金额高的为准);

　　4. 延迟12个月以上：再多罚应交税金金额的5%或者300镑(同样以金额高的为准)。在某些情况下，税局还可能罚你应交税金金额的100%。

　　我们举个例子来说：

　　假设小明延迟了7个月才申报个税，而他所需要上缴的税金为1,000镑，那么税局将会处分他的罚款金额为：100镑+900镑+300镑=1,300镑。

　　(因为应交税金1,000镑*5%=50镑，比300镑要少，所以从延迟6至12个月申报的罚款标准来看，应该要取金额较高者，也就是要再被罚以300镑，而非50镑。)

　　因此，自行报税非常重要，而税务记录将会伴随生活的方方面面。一些海外人士觉得我没有英国护照，我买房出租的租金也是存入海外户口，报不报税也没人知道。如果这样想就大错特错了，毕竟房子产权有写名字，如果没交税，将会影响日后房产出售和大额罚款。千万别小看英国税务海关总署的侦查能力。

　　其实自雇人士每年都会有免税额，2016-2017年度的免税额是11500，这个免税额也会逐年提升，而且租金收入里面可以申请费用抵扣，包括：房屋维修维护费用/更换新家具设备等的费用(请注意2016年起原来10%的损耗抵扣被取消而统一采用实报实销算法)/会计费用/保险费用/管理运营费用等。有些费用可能会由房客承担。也有可能根据合同由房主承担，比如：水电煤/service charge/地租/清洁费/council tax等等。

　　2017/18税务年度，融资成本可抵税金额为之前可抵扣金额的75%，该扣除比例将在2018/19税务年度下降到50% ，2019/20年进一步下降到25%。到2020/21年，融资成本将不允许在计算租金应税额时扣除。取而代之的是从个人所得税税额中就其没有在以上计算中抵扣的融资成本对其进行基础税率的扣除(目前该基础税率为20%)。个人应该提前做好规划，不然由于纳税额提高可能导致租金收入发生亏损的状况。

　　举例说明，英国纳税个人85%贷款购买价值£100,000的房子，贷款利率为5%，每年的租金收入为房屋价格的6%，假设个人所得税率为45%。在当前税收制度下，每年租房净收入为£962。计算如下：

 　　2020年4月起政策变化后，每年租房将发生净亏损£100。计算如下：

　　报税是门技术活，我们俗话说的是，专业的事情交给专业的人去办，可以让你事半功倍，特别是合理避税方面。