英国餐馆、外卖店及店铺租约买卖的基本法律流程及注意事项

在英国买房卖房，基本上整个过程都是买卖双方的律师在较量，我们在英国买房步骤一文中有特别强调整个法律流程该怎么走。除了正常的房屋买卖，中国人很关心的店铺买卖，尤其是餐厅、外卖店等的买卖，也是律师与律师之间的较量。我们今天就来聊一聊在英国店铺租约买卖中涉及到的法律问题和注意事项。

相信不少人租或者买卖店铺时也经历过一些困难或延误，有时候不太清楚律师负责的工作及交易的法律流程，希望以下文章可以增加法律程序透明度，让大家更了解店铺交易的基本法律程序，尽量减少不必要的延误。

第一阶段：委托律师前

买方和卖方（或业主）各自委托律师代表开展法律工作之前，应先谈妥租约和生意合同内的基本条款，譬如生意价钱、租期、租金、押金、租金调整（Rent Review）、租期间的装修和维护、转卖或转租要求、自动续约权（Security of Tenure）、租期内中断条款（Break Clause）、房产用途、物业管理信息及保险费等。

如该租赁经中介谈判，而双方已同意以上基本条款的话，中介会预备一份意向书/预合同（Heads of Terms），概括双方谈判后的条款。双方同意基本买卖内容后，双方各自委托律师代表开展法律工作。

第二阶段：双方律师开展法律工作（审核，调查和问询）

1. 租约 （Grant of New Lease）

卖方律师的工作

卖方律师预备并提供给买方律师有关文件，譬如租约（Lease）、押金合同(Rent Deposit Deed)、土地处登记文件、能源报告、商业地产标准问询表格回复、房产用途许可（Planning Permission）、保险资料、电煤气证书、租赁合同（Agreement for Lease）（如适用）、修订改建许可(Licence for Alteration) （如适用） 、生意合同（如适用）、增值税注册登记、酒牌（如适用）、HMO文件（如适用）及其他相关文件。

买方律师的工作（法务尽职调查）

法务尽职调查主要分为三部分：即审核产权文件和租约，调查和问询。  

a. 审核产权文件和租约 

• 买方律师负责对该物业进行调查，确认对方有权出租或转租该物业，以及不存在任何限制或缺陷，影响房产使用权；
• 审阅土地处产权文件及图纸、规划文件、建筑许可文件、其他与房产相关的合规文件以及确认其他产权文件中提及可能影响物业使用的其他文件（有关物业上所负担和享有的权益，包括限制性契约等）；
• 审阅、修订租约及其他相关法律文件，并就法律文件的起草，签订与对方律师交涉和谈判，就合同以及租约下的权利义务给客户进行风险提示，直至合同交换；

b. 房屋调查 

买方律师需向地方政府、公共事业公司及其它机构调取可供公众查询的记录。一般房产店铺买卖调查包括环境污染调查，水灾危险调查，下水道管道或污水排放调查，地方教堂调查以及地方政府部门调查等。有关费用由相关机构及地方政府收取，调查大概需要3-4个星期时间。按个别房产情况，有可能需要做其他的调查。上述调查报告涉及内容广泛，譬如：

• 地方政府的调查主要是看地方政府会否近期内作交通，商业方面的规划或发展，也可以调查先前用户有没有过违反地方法规的情况。一般来讲这些都会影响到房产的价值或生意的发展。如店铺受规划或发展而被逼拆迁，会影响生意或造成商业上的损失。
• 店铺所占用的土地是否被污染或存在污染风险-如果污染尚未被清理且无法找到责任人，买方在购买物业后可能被要求承担清理污染的责任。
• 店铺是否位于教堂修复责任区内，确认是否需要承担附近教堂修复的责任。
• 另外，就该物业的结构，建筑材料，维修，潮湿以及保暖方面等疑问，买方可考虑针对上述所提及的疑问作调查房屋结构质量调查和估价，调查员会根据经验对该物业的市场价值进行估算，以便买方进一步还价。

c. 问询

买方律师审阅卖方律师提供的文件后，对发现的问题与对方律师进行交涉、协调与补充。买方律师一般会要求卖方律师填写商业地产标准问询表格。该问询表格涉及内容广泛，譬如与周边物业的边界划分以及买方的边界维护义务，是否存在房屋保险，以及保单是否在交易完成前始终保持有效，卖方的增值税注册信息等等。

2. 租赁转卖 (Assignment of Lease)

如店铺已存在租约，卖方把生意连租约转卖给买方，买方律师需审查上述（a）所列文件

推荐信要求：一般租赁转卖中，业主会要求3-4封推荐信，包括两封生意推荐信，银行及会计师推荐信各一封。但客户一般需要2-4周才可以获取银行推荐信。因此，我们建议客户如跟对方确认好租约细节，应尽快请律师尽快着手办理银行推荐信，以便加快程序。

业主律师费：一般双方需要各自承担业主的律师费。

业主律师工作：业主如接受新的租客后，业主律师会起草业主同意书，押金合同，担保协议等文件。

第三阶段：交换合同 (新租约或租赁转让)

双方同意所有法律文件里的条款及内容并订下完成交易日，由代表律师把签好的法律合同正式交换，产生了法律效力，双方需要在订下的完成交易日当天完成交易。

第四阶段：完成交易(新租约或租赁转让)

买方律师把确认的金额转账到卖方（或业主）的律师账户。

买方律师替客户在土地处登记（如租期多过7年以上）或交土地印花税（如需要）。

总结

希望上述信息让大家清晰了解办理新租约或租赁转让的法律程序。在整个交易中，你的律师应促使交易尽快顺利完成，并定期跟你沟通相关的时间表及法律考量。

好的律师应具备以下条件：让客户了解法律程序，避免不必要的延误；语言便利；高执行效率；及让客户正确理解复杂的法律概念。

以上文章仅包括基本的法律流程，以作参考，并不包括个别案子的法律建议。若有任何疑问，欢迎随时与我们联系。