Re-mortgage（转按揭）中的六大误区

最新的调查数据显示现有近四分之一的英国房主的贷款利率产品目前处于较高的浮动利率，而他们中的大多数并不知晓其中暗藏的玄机。房屋贷款在进入浮动利率后房主（借款人）或许会面临平均每年多£4000的还贷利息。

当您申请房屋贷款，如果您选择的贷款产品是固定利率产品，那么在利率固定期限内是利率是固定不变的（Fixed rate），但当利率产品的固定期限结束后如果您没有选择该银行其他利率产品或者转换银行来替代的话，原有利率会自动进入浮动利率（SVR – standard variable rate）,从而产生的较多的利息支出。

在调查对象中仅有一半的受访者知晓转按揭Re-mortgage是减轻还款压力的途径。但令人非常担忧的是有18%的受访者表示并不清楚自己的房屋贷款目前是处于固定利率阶段还是浮动利率。

选择房屋贷款银行和利率产品要综合考虑的因素很多，那么我们就来帮您总结和分析在您固定利率的贷款产品结束前进行转按揭Re-mortgage的重要性，以及在转换利率产品Product Transfer时的6大误区。

误区一

我不知道我目前的贷款利率

调查显示大多数的房主对转换贷款利率产品的好处浑然不知，并且按着浮动利率来偿还房贷。所以非常重要的一点是您需要清楚的知道您的贷款利率产品是什么类型的？利率是多少？利率产品到期日是什么时候？

事实：从英国6个高街银行的贷款产品统计中得出，目前2年固定利率产品的平均利率是1.26%，而平均浮动利率则是3.53%。之间差了2个百分点。2%足以让您支付的利息翻倍，况且有些贷款银行的浮动利率高达5%点多。所以搞清楚您贷款产品的固定利率何时结束非常重要。

误区二

支付浮动利率意味着我将会较快的还清贷款

调查结果显示近 1 /10的人认为当他的产品进入浮动利率阶段后将意味着他的贷款会以更快的速度还清，理由是每月的还款金额增高了。

事实：但事实上您多支付的这部分只是由利率升高而产生的额外的利息，并非房贷本金部分。所以贷款本金并不会加快速度偿还。

误区三

转按揭会产生更多的贷款金额和费用

调查发现，人们不愿转换贷款产品的另一个原因是对Re-mortgage （转按揭）的负面理解和困惑。有17%的受访者认为Re-mortgage将会提高贷款金额产生额外的费用，或认为只有在逼不得已时才需要转换银行。

事实：但事实上Re-mortgage（转按揭）可以选择不提高原有贷款金额，而是将现有的贷款转换到利率相对较低的银行去，在您转换产品时可以选择保持原有贷款金额不变或者增加贷款金额。有些银行对于Re-mortgage（转按揭）会有免评估费，免律师费，甚至cash back的产品。

误区四

我的开户银行会提供我更好的贷款产品

大多数的房贷申请人会认为获取房屋贷款的第一选择是他的开户银行。

事实：但事实上并非如此。开户行的贷款政策可能与您的情况并不匹配。在您的开户行之外有着众多的银行，所以当您考虑转换银行又不知道从何下手时，这时建议您寻找可以覆盖全市场的独立贷款顾问。

误区五

仅仅关注利率的问题

大家在选择贷款银行和贷款产品时大多人会着重考虑利率的问题。毕竟大多数人普遍认为利率最低的产品就是最经济划算的。但很多时候在对比产品时只关注利率的高低，往往忽视了银行贷款的政策是否与您匹配的诸多问题。

事实：由于利率是选择银行和贷款产品时需要考虑的其中一个因素而并非全部因素。通常您的贷款顾问，需要在所有贷款政策与您匹配的银行中，在选择利率、费用、速度、提前还款罚金等因素中综合考虑最贴近您的需求和最优的方案和产品。

误区六

固定利率时间越久越好

五年的固定利率产品在近几年显得非常流行，但以往的数据显示相对选择2年固定利率产品，5年固定利率要多付出0.8%的利息，但现阶段差距缩小到0.2%。这导致越来越多的人选择较长固定期限的利率的产品。

事实：虽然5年固定利率产品算得上是一种很好的选择，但并不见得适合一个人。对于申请BTL贷款想拿到75%贷款比例的客户来说固定5年的利率产品有其独特的优势，且有着较长固定利率期间的产品会让您在短时间内没有更换产品的顾虑，但通常这类产品会伴有较高的提前还款罚金（Early Repayment Charge）.在大多数5年固定利率的产品中如果您在第一年还清所有贷款将会面临着贷款余额6%-5%的罚金。所以在您选择产品时要考虑自身的情况和对未来的规划而并不是只关注产品的利率和费用。

圣玛丽总结

在您的贷款产品即将到期前提前做好咨询，如果需要转换银行通常在原有利率产品到期前6个月开始着手申请转按揭贷款 Re-mortgage。如果需要维持原银行不变仅换利率产品，那么有的银行可以在到期前3-4周时开始申请转换利率产品。

Tip: 无论是转按揭还是转换利率产品，选择好的贷款顾问帮您处理很多时候会比客户自己联络银行拿到更优惠的利率产品。

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